4

Xác định giá đất dựa trên những nguyên tắc nào?

Việc xác định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc theo mục đích sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường; theo thời hạn sử dụng đất…

Để xác định giá đất thì chúng ta cần hiểu:

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, ngoài khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất cảu UBND cấp tỉnh, pháp luật còn quy định thêm giá đất cụ thể (khoản 2 Điều 18 Luật đất đai)

Xác định giá đất trước khi thu hồi đất

                                  Xác định giá đất trước khi thu hồi đất

* Xác định giá đất giữa trên nguyên tắc nào (nguyên tắc xác định giá đất)

Theo quy định tại Điều 112 Luật đất đai năm 2013, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

– Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

– Theo thời hạn sử dụng đất;

– Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.

– Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 xác định giá đất “ Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, việc xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường tạo cơ sở cho việc xác định giá đất một cách hợp lý tại thời điểm tính giá trị sử dụng đất cho cùng một loại đất.

* Phương pháp xác định giá đất

            Các phương pháp xác định giá đất được quy định tại Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP như sau:

Thứ nhất, phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Thứ hai, phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Thứ ba, phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Thứ tư, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Thứ năm, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.

* Yêu cầu về thông tin trong áp dụng phương pháp định giá đất (Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP)

– Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi là giá đất thị trường) phải bảo đảm khách quan, trung thực.

Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá;

– Khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin quy định tại tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất.

* Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất (Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP)

– Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

– Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;

– Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;

– Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP.

Như vậy, các phương pháp xác định giá đất được áp dụng khi có các điều kiện: thứ nhất, phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải có dữ liệu từ các cơ quan hữu quan về các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành công có tính tương đồng và làm cơ sở để so sánh. Thứ hai, phương pháp chiết trừ đòi hỏi phải có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản. Thứ ba, phương pháp thu nhập đòi hỏi phải xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất. Thứ tư, phương pháp thẳng dư đòi hỏi phải có cơ sở xác định tiềm năng phát triển. Thứ năm, phương pháp hệ số chỉ áp dụng sau khi một trong bốn phương pháp nói trên đã được thực hiện.

Thực tế cho thấy, trong các thông tin về giá đất thì thông tin về giá đất đã chuyển nhượng ở tại khu vực định giá dất là thông tin phổ biến nhất và dễ tiếp cận. Đối với phương pháp so sánh trực tiếp được dùng phổ biến do thông tin đa dạng, dễ tiếp cận, phù hợp với nhiều loại đất. Tuy nhiên, phương pháp này hiện tại cũng đang gặp khó khăn do giá đất giao dịch thành công thông qua các hợp đồng chuyển nhượng được lưu giữ tại cơ quan Thuế, cơ quan Tài nguyên và Môi trường… không phải là giá đất thực tế chuyển nhượng. Thông thường người sử dụng đất thường khai thấp hơn thực tế để được giảm mức thuế phải nộp theo quy định tại khoản 2 Điều 18 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 17/6/2013 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012 thì giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

– Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng;

– Trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Nội dung các phương pháp xác định giá đất ở trên đều kế thừa các quy định trước đây của Luật đất đai năm 2003. Tuy nhiên, đối với phương pháp thứ năm, tức là phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thường được UBND các tỉnh sử dụng để tính giá đất cụ thể cho việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Để xem các bài viết liên quan đến nội dung xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất, vui lòng truy cập thêm Website banquantam.com hoặc để lại tin nhắn, Email tôi sẽ trả lời cho bạn. Xin cảm ơn các bạn đã quan tâm đến nội dung bài viết./.

admin

4
Leave a Reply

avatar
2 Comment threads
2 Thread replies
1 Followers
 
Most reacted comment
Hottest comment thread
3 Comment authors
adminTaiThanh Thanh Recent comment authors
  Theo dõi  
mới hơn cũ hơn bình chọn nhiều nhất
Nhận thông báo
Thanh Thanh
Khách
Thanh Thanh

Bài viết rất hữu ích, cho mình hỏi giá đất cụ thể dùng để làm gì?

Tai
Khách
Tai

Quyết định giá đất cụ thể do ai ban hành? Áp dụng trong trường hợp nào?